🧠 경매 입찰자들이 가장 많이 헷갈리는 권리분석 오답 사례 6가지
– 실전 실패사례로 배우는 입찰자의 생존 전략 –
경매로 좋은 물건을 싸게 낙찰받았는데, 막상 명도 문제나 보증금 인수 등 예상치 못한 문제가 생긴 적 있으신가요?
대부분의 입찰 실수는 **‘권리분석 착오’**에서 시작됩니다.
이번 글에서는 초보 입찰자들이 가장 많이 하는 권리분석 오답 사례 6가지를 통해,
어떤 점을 조심해야 하는지 구체적으로 알려드리겠습니다.
❌ 사례 1. 말소기준권리만 확인하고 입찰 결정
- 오답 포인트
“말소기준권리보다 후순위니까 괜찮겠지!”
→ 전입일·확정일자를 무시한 채 입찰 - 실전 결과
선순위 임차인의 보증금 중 배당 부족분을 낙찰자가 인수하게 됨 - 교훈
👉 말소기준권리는 ‘등기기준’일 뿐
👉 점유 + 전입 + 확정일자 조합을 반드시 함께 분석해야 함
❌ 사례 2. 전입세대 열람만 보고 안심한 경우
- 오답 포인트
“전입세대 열람에는 임차인 없던데요?”
→ 하지만 임차권등기명령이 등기부에 존재 - 실전 결과
대항력 있는 임차인을 보지 못해 낙찰 후 명도 실패 + 인수 발생 - 교훈
👉 전입세대 열람 + 등기부등본 반드시 함께 보세요
👉 임차권등기명령은 전입 없이도 대항력 유지
❌ 사례 3. 확정일자 없는 임차인은 인수 안 한다?
- 오답 포인트
“확정일자 없으니 인수 대상 아닐 거야”
→ 그러나 전입 + 점유는 여전히 대항력 유지 요건 - 실전 결과
해당 임차인 배당요구 안 해서 낙찰자가 전액 인수 - 교훈
👉 확정일자 없이도 대항력 발생 가능
👉 배당요구 여부 + 점유 상태 체크 필수
❌ 사례 4. 대학생 임차인을 단기 거주로 오해
- 오답 포인트
“이건 부모가 계약자고, 애는 그냥 사는 사람”
→ 알고 보니 부모는 ‘임대인’, 자녀는 전입+점유로 대항력 인정 - 실전 결과
낙찰자는 해당 임차인의 보증금 일부 인수 - 교훈
👉 계약서상 임차인과 실제 거주자가 다를 경우,
대항력 여부는 전입과 점유로 판단
❌ 사례 5. 전세권 설정됐으니 배당 끝날 거라 착각
- 오답 포인트
“전세권은 저당권이랑 같아서 자동 배당되는 거 아님?”
→ 전세권자도 직접 배당요구 해야 배당받을 수 있음 - 실전 결과
배당요구 없었고, 전세권자 보증금은 낙찰자 인수 - 교훈
👉 전세권도 배당요구 안 하면 인수 발생
👉 전세권이 있어도 권리분석 꼼꼼히 해야 함
❌ 사례 6. 낙찰 후 점유자 확인 안 하고 보증금 날린 경우
- 오답 포인트
“등기부상 임차인 없고 전입도 없으니 명도 쉬울 듯”
→ 그런데 실제 방문하니 무권리 점유자 있음 - 실전 결과
자진퇴거 안 해 명도비 협상 or 강제집행 → 시간+비용 소모 - 교훈
👉 현장조사(방문) 없이 권리분석은 절대 불완전
👉 낙찰 전 반드시 점유 여부를 직접 확인하세요
📌 입찰 전 ‘권리분석 실수’는 돌이킬 수 없는 후폭풍이 됩니다
이처럼 권리분석은 단순히 등기부 몇 줄 읽고 끝내는 게 아닙니다.
전입 여부, 배당요구, 임차권등기, 실제 점유자 상태 등 ‘눈에 보이지 않는 위험요소’까지 꼼꼼히 파악해야 비로소 안전한 입찰이 가능합니다.
입찰가 산정에만 집중하다가 몇 백만 원에서 몇 천만 원 손해를 볼 수 있는 함정이 바로 권리분석 실수입니다.
**경매는 분석이 90%, 낙찰은 10%**입니다.
👉 실수는 ‘낙찰 후’가 아니라, ‘입찰 전’에 막아야 합니다.
👉 늘 최악의 시나리오까지 고려하고 입찰 여부를 결정하세요.
🧠 정리: 실수 안 하려면 이것만 기억하세요!
실수 유형 반드시 확인할 것
| 말소기준권리 착각 | 점유, 전입, 확정일자 3종 체크 |
| 전입만 확인 | 등기부 + 임차권등기 여부 확인 |
| 확정일자 없음 | 배당요구 여부 & 점유 확인 |
| 계약자 불일치 | 실거주자 전입 여부 확인 |
| 전세권 착오 | 배당요구서 제출 확인 |
| 점유자 미확인 | 현장 실사 필수 |
💬 여러분도 비슷한 실수 경험 있으신가요?
낙찰 받고 난 뒤 “이럴 줄 알았으면 안 했다…” 싶은 경험, 있으셨나요?
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다음 포스팅에서는 “법원 등기부에서 놓치기 쉬운 위험신호”를 주제로 찾아뵐게요!
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