🧾 경매 입찰자 필수! 권리분석 실전사례 모음 ✅
경매에 관심 있는 분들이라면 누구나 듣는 이야기!
“권리분석 잘못하면 돈 날린다”는 말이죠.
하지만 실제 사례를 보지 않으면 감이 잘 안 오는 게 현실입니다.
오늘은 경매 현장에서 자주 발생하는 권리분석 실전 사례들을 소개하고, 어떤 점을 조심해야 하는지 알려드릴게요!
초보자도 이해할 수 있도록 쉽게 설명드릴게요 😊
🔍 사례 1. 선순위 전입세대 + 배당요구 없음 → 낙찰자 인수
- 사건 개요:
서울 소재 다세대주택, 전입일 2020.01.03, 확정일자 2020.01.05
근저당권 설정일: 2020.03.01 - 문제 발생:
임차인은 선순위로 대항력 + 확정일자를 갖추고 있었지만 배당요구를 하지 않음 - 결과:
낙찰자는 보증금 2,000만 원 전액 인수
매각대금 외에 2,000만 원 추가 지출 발생 - 교훈:
👉 전입세대 열람과 함께 배당요구종기일 확인 필수
👉 배당요구하지 않은 임차인은 낙찰자가 인수
🏠 사례 2. 후순위 전세권 → 말소처리 가능
- 사건 개요:
아파트 경매, 선순위 근저당권 설정일: 2019.05.10
전세권 설정일: 2020.02.15 - 문제:
전세권이 등기되어 있지만 말소기준권리보다 늦게 설정 - 결과:
경매로 인해 전세권 말소, 낙찰자 인수 X
전세보증금은 배당순위에 따라 일부 회수, 나머지는 임차인이 손실 - 교훈:
👉 전세권은 대항력이 없으므로 등기일 기준 중요
👉 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리는 대부분 말소
⚖️ 사례 3. 대학생 월세 세입자 → 대항력 없음
- 사건 개요:
오피스텔 임차인 A씨, 보증금 500만 원, 월세 40만 원
전입신고 X / 실제 거주 중 - 문제:
A씨는 대학생이며 세대주가 아니었고 전입신고도 안 함
경매 당시 점유 중이었지만, 법적 대항력 인정 안 됨 - 결과:
명도소송 없이 바로 퇴거 가능
낙찰자는 별도 인수 없이 안전하게 소유권 이전 - 교훈:
👉 실거주 여부 + 전입신고가 모두 있어야 대항력 발생
👉 대학생·세대원만 등록된 경우는 권리 없음
🧾 사례 4. 점유자 = 임차인 아님 → 인도명령 가능
- 사건 개요
지방 다가구주택, 실제 거주자는 A씨
등기부상 소유자 B는 A씨의 지인으로, 임대차 계약서 없음 - 문제
낙찰 후 A씨가 "나는 임차인이며 대항력이 있다"고 주장하며 퇴거 거부 - 결과
임대차계약서·전입신고·확정일자 없음 → 법적 임차인 불인정
낙찰자가 법원에 인도명령 신청, 곧바로 퇴거 완료 - 교훈
👉 점유 = 권리 인정이 아님!
👉 계약서·전입·확정일자 3요소 중 하나라도 없다면 인도명령 가능
📑 사례 5. 전입은 했지만 확정일자 없음 → 보증금 인수 안 해도 됨
- 사건 개요
소형빌라, 임차인 C씨 보증금 1,500만 원
전입신고는 있음, 하지만 확정일자는 미신청 - 문제
경매 개시 전 전입한 C씨가 대항력은 있으나 우선변제권 없음 - 결과
배당요구 미신청 상태라면, 대항력은 인정되나 배당에서 제외됨
보증금 일부 인수 가능성 있었으나, C씨가 자진 퇴거하며 명도 완료 - 교훈
👉 대항력과 우선변제권은 다르다!
👉 대항력만 있는 임차인은 배당요구 여부 따라 인수 가능성 有
💼 사례 6. 근저당권자와 임차인 사이의 이해충돌
- 사건 개요
다세대주택, 근저당 설정: 2020.01.01
임차인 전입일: 2020.03.01 / 확정일자: 2020.03.02
보증금: 3,000만 원, 배당요구 O - 문제
근저당권자가 말소기준권리
임차인은 후순위이므로 보증금 전액 배당 불가 - 결과
임차인은 일부만 배당받고 잔액 포기
낙찰자에게는 명도 협상 과정에서 잔여 보증금 감안한 명도비 요구 - 교훈
👉 말소기준권리보다 후순위 임차인은 배당 우선권 없음
👉 잔여 보증금이 남을 경우, 명도 협상 시 분쟁 가능성 ↑
📌 실전 권리분석 꿀팁 모음
항목꼭 확인해야 할 포인트
| 말소기준권리 | 근저당/압류 등 권리 순서 기준 |
| 배당요구 여부 | 법원 등에서 사건번호로 확인 가능 |
| 전입세대 열람 | 임차인 대항력 여부 판단 기준 |
| 확정일자 유무 | 우선변제권 있는지 확인 |
| 점유 상태 | 명도 리스크 파악 |
💬 여러분은 어떤 사례를 겪으셨나요?
혹시 여러분도 경매 입찰 중 권리분석에서 당황했던 경험이 있으신가요?
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다음 글에서는 ‘임차인 명도 실전사례’도 다뤄볼 예정입니다!
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